Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Kỳ vọng vào những đột phá mới

Những năm qua, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo còn “ì ạch” do vướng một số điểm nghẽn. Tới đây, nhiều quy định mới có tính đột phá trong Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô, được kỳ vọng sẽ có những đột phá mới.

Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sống trong 1.579 nhà chung cư cũ, nhà tập thể. Tại các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ riêng lẻ cần xây dựng lại. Đặc biệt, có 6 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại là: Nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp... Các chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1960-1999, diện tích dưới 30m2, có từ 3-6 tầng.

Trong quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, bên cạnh đó, do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, không có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, không có diện tích dành cho chỗ đỗ xe...

Trước thực trạng này, nhiều năm qua, Hà Nội luôn quan tâm đến công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, đến hết năm 2023, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Đến thời điểm cuối của năm 2024, việc cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thực hiện được do có nhiều vướng mắc, trong đó, khó khăn nhất là cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Lý giải những nguyên nhân dẫn đến kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn trì trệ, các chuyên gia cho rằng, một số cơ chế, chính sách trong các quy định trước kia chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Bên cạnh đó, phần lớn những khu tập thể cũ nằm ở vị trí trung tâm, được coi là “đất vàng” của thành phố. Do đó, nếu cải tạo lại những khu nhà này, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này khó thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Bên cạnh đó, tại các khu tập thể, nhà chung cư rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian xung quanh nhà chung cư, gây khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng… Những “nút thắt” trên khiến việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ” suốt 25 năm qua.

Nỗ lực tìm giải pháp

Theo Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, thành phố Hà Nội đã triển khai thí điểm việc cải tạo chung cư cũ từ năm 2000, tức cách đây hơn 30 năm. Khi đó thí điểm 4 khu, trong đó có thí điểm khu tập thể ở Kim Liên và đã xây dựng, cải tạo lại được. Tiếp đó là thí điểm khu nhà ở Giảng Võ và khu tập thể ở Nguyễn Công Trứ. Tuy nhiên trong quá trình thí điểm vẫn còn nhiều vướng mắc.

“Trước đây, thành phố là cơ quan quản lý các quận, huyện, vì vậy, đầu tiên phải xác định trách nhiệm của các quận, huyện theo phân cấp, phân quyền, từ đó mới đẩy mạnh việc cải tạo. Trong Luật thủ đô 2024 đã thông qua hồi tháng 6 vừa rồi có một điều về chính sách cải tạo chung cư cũ. Thành phố cần gấp rút cụ thể hóa chính sách này bằng văn bản pháp lý chi tiết do Hội đồng nhân dân đề ra. Đây là việc cần phải làm gấp vì 1/12025 đã bắt đầu có hiệu lực. Bên cạnh Luật Thủ đô có hiệu lực thì chúng ta đang làm quy hoạch Thủ đô đến năm 2030 và quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045. Việc cải tạo chung cư đều theo quy hoạch và giao trách nhiệm đặc thù và thẩm quyền cho Hà Nội”, ông Nghiêm cho hay.

Cũng theo ông Nghiêm, cần thúc đẩy các quận, huyện và phải có tập huấn, hướng dẫn để họ sớm hoàn thành quy hoạch chung cư, quy hoạch xong thì mới kêu gọi đầu tư được.

Để tháo gỡ những vướng mắc đang “tắc nghẽn” như hiện nay thì cần đẩy mạnh 2 quy hoạch của Thủ đô mới để làm định hướng cho việc lập quy hoạch. Thứ 2, phải thúc đẩy tăng cường phân công trách nhiệm rõ ràng, quận, huyện phải giám sát thực hiện việc này. Bên nào làm chậm phải xử lý ngay, không để phát sinh thêm “điểm nghẽn”. Đồng thời, phải hoàn thiện các cơ sở pháp lý và nâng cao trách nhiệm người dân, cần cụ thể hóa chính sách đặc thù về đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng, từ đó sẽ giải quyết được điểm nghẽn. Cuối cùng, sở Xây dựng phải điều tra, khảo sát, xác định, phân hạng xem khi nhà nào là nguy hiểm hạng D, khu nào nguy hiểm hạng A để có tiến độ thực hiện cho hợp lý.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chủ trương cải tạo chung cư cũ đã có, nhưng các doanh nghiệp đều e ngại trong việc thực hiện bởi độ rủi ro rất lớn và không có lợi nhuận cao, đặc biệt là khó nhận được sự đồng thuận của tất cả cư dân theo phương án đã được thống nhất. Để nhận được sự đồng thuận 100% của cư dân sống trong khu chung cư, nhà tập thể cũ là điều rất khó, thậm chí là bất khả thi. Đó là nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ vẫn ì ạch, không có biến chuyển mặc dù đã có chủ trương đổi mới cách thức cải tạo chung cư cũ.

“Để khơi thông được điểm nghẽn thì cơ chế để cải tạo chung cư cũ phải có sự đổi mới chứ không nên áp dụng những điều kiện mà chỉ nhìn vào đã thấy là bất khả thi; Cần thay đổi phương án đồng thuận để cải tạo chung cư cũ. Đây là bài toán còn rất nan giải và độ rủi ro của nó cực kỳ lớn, không thu hút được các nhà đầu tư bất động sản vào cuộc”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông Võ chia sẻ, cách làm ở các nước khá đơn giản, khi mua chung cư thì mỗi năm người mua phải nộp một số tiền để đến khi chung cư xuống cấp thì có tiền mà xây dựng lại. Ở đó việc cải tạo chung cư được xã hội hóa, cư dân ở đó có thể tìm một nhà đầu tư để cải tạo khu nhà đã cũ bởi họ đã có đủ tiền, họ có thể tự làm, tất cả là do cư dân quyết định. Nếu 2/3 số người đồng quý theo phương án đưa ra thì phương án đó sẽ được duyệt, số người còn lại nếu không thống nhất phương án ấy thì vẫn bắt buộc phải theo.

Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Thủ đô. Theo quy định của Luật, Hà Nội sẽ thực hiện cải tạo chung cư cũ theo từng khu. Với các nhà chung cư cũ nhỏ lẻ, chủ đầu tư thực hiện cải tạo được quy gom trong quá trình cải tạo, xây dựng mới.

Các chuyên gia cho rằng, nhiều quy định mới có tính đột phá trong Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn, khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang hơn cho “bộ mặt” Thủ đô. Hy vọng với những điểm mới có tính đột phá trong quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Thủ đô sửa đổi sẽ là lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ của Hà Nội trong thời gian tới.