Bỏ cọc sau khi đẩy giá lên cao: 'Trò đùa' của nhóm nhà đầu cơ

Theo chuyên gia, tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá nhà lên cao "rất phản cảm" và "giống như trò đùa" của một nhóm nhà đầu cơ gây ra nhiều hệ lụy đối với thị trường BĐS.

Bỏ cọc hàng loạt "giống như trò đùa" của một nhóm nhà đầu cơ

Sau hơn một tháng kể từ phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, đến nay chỉ 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong khi khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc.

Đáng chú ý, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều không được nộp tiền.

Đây là một trong những phiên đấu giá vùng ven thu hút sự chú ý lớn vào tháng 8 vừa qua với 4.600 hồ sơ đăng ký, tương đương mỗi thửa đất có hơn 22 người tham gia.

68 lô đất đã được bán thành công, với mức giá cao gấp 5-8 lần so với khởi điểm, trong đó có lô đạt tới 100 triệu đồng/m2.

>> Đánh thuế bất động sản: Liệu có kiểm soát được giá nhà tăng 'phi mã'?

PGS. TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Giá, Bộ Tài chính, cho biết ông "không bất ngờ" với việc 55 trong số 68 lô đất ở Thanh Oai bị bỏ cọc.

Theo ông Long, 80% người trúng đấu giá thuộc nhóm đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.

Ông so sánh tình trạng này với vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, nhấn mạnh rằng chiêu trò đẩy giá lên cao rồi không nộp tiền là điều đã xảy ra trước đây, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Với cách thức này, các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 120-200 triệu đồng để đặt cọc một thửa đất, từ đó tạo ra giá ảo xung quanh khu vực.

Môi giới sau đó sử dụng giá trúng đấu giá làm "điểm neo" cho nhiều phân khúc nhà ở, dù giao dịch thực tế chưa khôi phục.

Trong tình hình thị trường bất động sản "hỗn loạn về giá", các nhà đầu tư này có thể kiếm lợi từ việc sang tay lướt cọc hoặc bán hàng tồn kho với khả năng thanh khoản kém.

Hệ lụy của tình trạng sốt đất ảo là giá nhà ở bị đẩy lên quá cao, gây nhiễu loạn thị trường; điều này khiến phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà thực khó tiếp cận được nhà ở, trong khi lợi nhuận chỉ thuộc về một nhóm nhỏ các nhà đầu tư.

Ngoài ra, việc trúng đấu giá cao đột biến có thể tạo xu hướng đầu cơ đất đai, thu hút nhiều người tham gia với kỳ vọng kiếm lời từ việc tăng giá đất.

"Dòng tiền thay vì được lưu thông vào các hoạt động kinh tế khác, lại bị ứ đọng trong đất," ông Long cảnh báo.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao là "rất phản cảm" và "giống như một trò đùa" của các nhà đầu cơ, gây thiệt hại cho những người tham gia đấu giá nghiêm túc.

Tại Thanh Oai, tổng số tiền thu về từ phiên đấu giá ngày 10/8 đạt hơn 80 tỷ đồng, chỉ bằng 20% so với con số dự kiến vào thời điểm kết thúc phiên.

Ông Võ cho rằng dù các địa phương vẫn thu được tiền từ việc bán hồ sơ đấu giá và tiền đặt trước, nhưng về lâu dài, việc phải tổ chức lại các phiên đấu giá sẽ gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, tình trạng này còn gây khó khăn cho công tác thẩm định giá đất, thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án khác trong khu vực.

Tâm lý của người dân bị thu hồi đất cũng có thể bị ảnh hưởng từ những phiên đấu giá có mức giá cao đột biến, dẫn đến những tranh chấp hoặc yêu cầu mức bồi thường cao hơn.

Chưa có chế tài xử phạt cụ thể

Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với những cá nhân trúng đấu giá nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Theo Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu không nộp đủ tiền trong vòng 120 ngày, kết quả trúng đấu giá sẽ bị hủy và người trúng chỉ mất tiền cọc.

Nhiều chuyên gia lo ngại rằng tình trạng bỏ cọc tại Thanh Oai có thể lan rộng ra các huyện ven khác của Hà Nội, nơi giá khởi điểm của các lô đất vẫn rất thấp.

Sau khi tạm dừng để rà soát pháp lý, từ giữa tháng 9, Hà Nội sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá hơn 250 lô đất tại các huyện Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh.

Các lô đất được đưa ra đấu giá tại Đan Phượng và Mê Linh có mức khởi điểm từ 13-14 triệu đồng/m2, trong khi tại Mỹ Đức và Thanh Oai – nơi có những thửa đất từng trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 vào đầu tháng 8 – mức khởi điểm chỉ từ 3,5-5 triệu đồng/m2; đây là mức khởi điểm thấp hơn so với phiên đấu giá tại Thanh Oai vào ngày 10/8.

Ông Võ nhận định rằng khi giá khởi điểm càng thấp, tiền đặt cọc càng nhỏ, sẽ dễ thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Nếu trúng đấu giá, nhà đầu tư có thể kiếm lãi trăm triệu đồng từ việc sang tay. Với mức khởi điểm chỉ từ 3,5 triệu đồng/m2, việc đẩy giá rồi bỏ cọc có thể còn tái diễn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng nêu vấn đề về sự bất cập trong việc định giá khởi điểm đất đấu giá và quản lý thị trường.

Theo Đặng Hùng Võ, việc giá khởi điểm quá thấp là do thành phố chưa có bảng giá đất sát thực tế. Tình trạng này sẽ chỉ kết thúc khi giá khởi điểm được điều chỉnh hợp lý, cùng với việc nâng cao tiền đặt cọc để giảm động lực cho các nhóm đầu cơ.

Chuyên gia Ngô Trí Long cũng đề xuất rằng cần có chế tài cụ thể hơn đối với các nhà đầu tư bỏ cọc, như cấm tham gia các phiên đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định và trừ điểm uy tín.

Ông Long cũng cho rằng nên bổ sung thêm quy định về bồi thường thiệt hại và chi phí tổ chức lại phiên đấu giá để tăng tính răn đe đối với các nhà đầu tư cố tình bỏ cọc.

>> Loại hình nào đang là 'thỏi nam châm' sẽ 'hút cạn' dòng tiền của nhà đầu tư trong tương lai?