Bất kể gói giải cứu thị trường bất động sản, các công ty Trung Quốc vẫn thận trọng

Những nỗ lực của Trung Quốc nhằm giải quyết lượng tồn kho khổng lồ bằng cách biến những ngôi nhà chưa được bán thành nhà ở giá rẻ khó có thể giúp ích cho các nhà phát triển bất động sản do quy mô hạn chế của chương trình và yếu tố về giá.

Là một phần của gói hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, Trung Quốc vào tháng trước đã công bố kế hoạch cấp vốn cho vay trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41 tỷ USD), có thể mang lại khoản tài trợ ngân hàng trị giá 500 tỷ nhân dân tệ (69 tỷ USD) cho các doanh nghiệp quốc doanh ở địa phương để mua những căn nhà đã hoàn thiện và chưa bán được.

Các ngân hàng Trung Quốc dự kiến ​​sẽ cung cấp các khoản vay rẻ hơn cho các doanh nghiệp quốc doanh thông qua cơ chế được ngân hàng trung ương hỗ trợ để giúp họ mua nhà từ các nhà phát triển bất động sản với “giá hợp lý” để biến thành nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển bất động sản tư nhân nhận thấy rất ít các dự án của họ được chọn vì cơ sở cho vay không đủ và chương trình này dự kiến ​​chỉ triển khai ở các thành phố lớn hơn, nơi có sẵn nhà ở giá rẻ. Họ cho rằng, giá chào mua từ các doanh nghiệp quốc doanh cũng có thể thấp.

Thái độ thận trọng của các nhà phát triển bất động sản có thể là một thách thức đối với các nhà chức trách khi làn sóng các biện pháp hỗ trợ trong hai năm qua không thể vực dậy được thị trường vốn chiếm tới 1/4 GDP và vẫn là lực cản lớn đối với nền kinh tế.

Vào ngày 30/5, Xintangzhen - một thị trấn ở Quảng Châu - đã đưa ra thông báo mua "số lượng nhà ở phù hợp" cho nhà ở tái định cư và chính quyền địa phương sẽ mua nhà theo giá gốc. Một số chủ đầu tư cho biết mua với giá gốc, nghĩa là giảm 20-30% so với giá thị trường, là tốt hơn mong đợi.

Một giám đốc điều hành cấp cao của một nhà phát triển bất động sản tư nhân đang vỡ nợ cho biết, công ty của ông sẽ quan tâm đăng ký nếu các thành phố khác đưa ra những lời đề nghị tương tự như Xintangzhen, nhưng ông cho rằng giá đề nghị sẽ thấp và không đủ để trang trải các khoản vay xây dựng.

Lãnh đạo của một nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: “Nếu số tiền đó thậm chí không đủ để trang trải khoản vay phát triển thì làm sao chúng tôi có thể hoàn trả khoản vay? Ngân hàng cho vay cũng sẽ không đồng ý”.

Tuy nhiên, các nhà phân tích tại Citi và Bank of America cho biết, cần phải giảm giá 50% để đảm bảo lợi nhuận khiêm tốn cho các doanh nghiệp quốc doanh, vì nhà giá rẻ thường được bán với mức chiết khấu từ 10-50% cho nhà riêng.

Ngay cả khi các chủ đầu tư có thể thu lợi từ việc bán căn hộ đã hoàn thiện cho các doanh nghiệp quốc doanh, chính quyền địa phương có thể yêu cầu số tiền thu được sử dụng để hoàn thành các dự án hiện tại thay vì trả nợ.

Một giám đốc điều hành của một nhà phát triển bất động sản khác đang bị vỡ nợ tín dụng cho biết: “Điều này sẽ không giúp ích gì cho chúng tôi với tư cách là một công ty niêm yết hoặc việc trả nợ nước ngoài của chúng tôi”.

Gavekal Dragonomics ước tính rằng, theo giá thị trường trung bình 500 tỷ nhân dân tệ sẽ mua được 12% lượng tồn kho nhà ở hoặc 20% nếu mua với giá chiết khấu.

S&P cho biết, việc chuyển đổi hàng tồn kho hiện có thành nhà ở xã hội cũng sẽ làm tăng lượng giao dịch ở phân khúc cấp thấp và giảm giá mặt bằng chung.

Rủi ro thực thi

Esther Liu, nhà phân tích tín dụng của S&P Global Ratings cho biết: “Chỉ một số ít nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn sẽ được hưởng lợi… Hoàn thành xây dựng là vấn đề mà các chủ đầu tư gặp khó khăn đang phải đối mặt. Họ không có nhiều hàng tồn kho đã hoàn thiện".

Trong khi các nhà phát triển bất động sản đang chờ đợi sự rõ ràng về nhu cầu và mức giá chào mua của các doanh nghiệp quốc doanh, một số ngân hàng cho rằng chương trình nhà ở giá rẻ có thể dẫn đến sự suy giảm chất lượng tài sản vì các doanh nghiệp quốc doanh sẽ chật vật để tạo ra đủ lợi nhuận để trả các khoản vay ngân hàng.

Các ngân hàng có thể vay từ cơ chế cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ với lãi suất 1,75% để tài trợ 60% khoản vay mà họ cung cấp cho các doanh nghiệp quốc doanh. Nhìn chung, các nhà phân tích ước tính, các doanh nghiệp quốc doanh sẽ phải trả lãi suất khoảng 2,5% cho các khoản vay này, tương đương với lợi suất cho thuê trung bình ở Trung Quốc.

Nhưng chắc chắn là các ngân hàng và chính quyền địa phương không thích rủi ro.

Ngân hàng trung ương vào tháng 2/2023 đã triển khai chương trình cho vay lại 100 tỷ nhân dân tệ để chính quyền địa phương ở 8 thành phố mua hàng tồn kho nhà ở, nhưng chỉ 2 tỷ nhân dân tệ trong số đó đã được sử dụng tính đến cuối tháng 3/2024.

Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao tại CreditSights cho biết: “Chúng tôi nhận thấy rủi ro thực thi cao do các ngân hàng và doanh nghiệp quốc doanh địa phương phải chịu hoàn toàn rủi ro tín dụng và đầu tư”.

Các nhà phân tích và nhà phát triển bất động sản cho biết, sự hỗ trợ của chính quyền trung ương đã thu hút nhiều du khách hơn đến các thành phố hàng đầu sau gói kích thích mới nhất bao gồm giảm khoản thanh toán trước và loại bỏ sàn lãi suất thế chấp.

Karl Choi, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản Trung Quốc của Bank of America cho biết: “Chính phủ trung ương đã tăng cường hỗ trợ, bước ngoặt là sự thay đổi quan trọng ở đây”.