Bất động sản thương mại của châu Âu có thể là lĩnh vực tiếp theo gặp căng thẳng

Những lo ngại xung quanh sức khỏe của thị trường bất động sản thương mại châu Âu đang gia tăng, với một số nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có thể là lĩnh vực căng thẳng tiếp theo sau cuộc khủng hoảng ngân hàng vào tháng trước hay không.

Lãi suất cao hơn đã làm tăng chi phí đi vay và làm giảm giá trị của thị trường bất động sản, lĩnh vực mà trong những năm gần đây chiếm ưu thế trong bối cảnh lợi suất trái phiếu thấp.

Trong khi đó, sự sụp đổ vào tháng 3 của Silicon Valley Bank (SVB) và cuộc giải cứu khẩn cấp sau đó của Credit Suisse đã làm dấy lên lo ngại về “vòng lặp diệt vong”, trong đó hiện tượng rút tiền gửi hàng loạt tiềm ẩn có thể gây ra suy thoái trong lĩnh vực bất động sản.

Đầu tháng này, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã cảnh báo về “những dấu hiệu dễ bị tổn thương rõ ràng” trong lĩnh vực bất động sản, với lý do “sự sụt giảm tính thanh khoản của thị trường và sự điều chỉnh giá cả” là những lý do dẫn đến sự không chắc chắn, đồng thời kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với các quỹ bất đầu tư động sản thương mại để giảm thiểu rủi ro của một cuộc khủng hoảng thanh khoản.

Theo dữ liệu của Morningstar Direct, các quỹ châu Âu đầu tư trực tiếp vào bất động sản đã ghi nhận dòng vốn chảy ra là 172 triệu bảng Anh (215,4 triệu USD) trong tháng 2, đây là một sự tương phản rõ rệt so với dòng vốn vào gần 300 triệu bảng Anh được ghi nhận trong tháng 1.

Các nhà phân tích tại Citi hiện nhận thấy cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20% - 40% trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024 do tác động của lãi suất cao hơn. Trong trường hợp xấu nhất, lĩnh vực bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn có thể giảm mạnh 50% vào năm tới.

Pierre Gramegna, giám đốc điều hành của Cơ chế Bình ổn châu Âu (ESM) cho biết: “Tôi không thể bỏ qua khả năng của một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản, cho cả tư nhân và bất động sản thương mại, nơi chúng tôi nhận thấy áp lực giảm giá ở cả Mỹ và Châu Âu”.

Phân khúc văn phòng - một thành phần chính của thị trường bất động sản thương mại - đã nổi lên như một trung tâm của những lo ngại về suy thoái tiềm ẩn do những thay đổi lớn hơn đối với mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp sau đại dịch Covid.

Theo Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm khoảng 25% dư nợ của các ngân hàng Mỹ trong khi con số này tăng lên tới 65% ở các ngân hàng nhỏ hơn và là tâm điểm của những căng thẳng gần đây. Điều đó so sánh với khoảng 9% trong số các ngân hàng châu Âu.

Trong bối cảnh không chắc chắn, Capital Economics vào tháng trước đã tăng dự báo về mức điều chỉnh từ đỉnh đến đáy của lĩnh vực bất động sản khu vực đồng euro từ 12% lên 20%, trong đó các văn phòng dự kiến sẽ hoạt động kém nhất.

Kiran Raichura, phó nhà kinh tế trưởng về bất động sản của Capital Economics cho biết: “Chúng tôi thấy tình trạng khó khăn tài chính này hoặc bất cứ điều gì bạn muốn đặt tên cho nó, đó là chất xúc tác cho sự điều chỉnh sâu hơn về giá trị so với dự kiến trước đây của chúng tôi”.

Rủi ro ở châu Âu ít gay gắt hơn ở Mỹ

Tuy nhiên, không phải ai cũng bị thuyết phục về một cuộc suy thoái sắp tới.

Pere Vinolas Serra, Giám đốc điều hành công ty bất động sản Tây Ban Nha Inmobiliaria Colonial kiêm chủ tịch Hiệp hội bất động sản công cộng châu Âu cho biết, tình hình ở châu Âu có vẻ mạnh mẽ một cách nghịch lý.

Ông cho biết trong số các yếu tố khác nhau, xu hướng quay trở lại làm việc tại văn phòng ở châu Âu mạnh hơn so với Mỹ, trong khi tỷ lệ lấp đầy ở châu Âu cao hơn.

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ văn phòng trống ở châu Âu ở mức khoảng 7%, thấp hơn nhiều so với mức 19% ở Mỹ. “Tôi chưa bao giờ thấy điều đó trong đời. Dữ liệu về tỷ lệ lấp đầy đang ở mức rất cao”, ông Pere Vinolas Serra cho biết.

JPMorgan đã phản ánh quan điểm đó vào cuối tháng trước và cho biết trong một báo cáo rằng những lo ngại về suy thoái của Mỹ lan sang châu Âu đã bị thổi phồng.

Các nhà phân tích tại JPMorgan cho biết: “Về cơ bản, chúng tôi tin rằng bất kỳ sự lây lan nào từ các ngân hàng Mỹ hoặc bất động sản thương mại của Mỹ sang các thực thể ở châu Âu là không hợp lý, do các động lực khác nhau của ngành”.

Sự không chắc chắn và cơ hội phía trước

Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo vẫn còn những điều không chắc chắn trong lĩnh vực này.

Matthew Pointon, chuyên gia kinh tế bất động sản cao cấp tại Capital Economics cho biết, mối quan tâm đặc biệt là sự tập trung nguồn vốn từ những người tổ chức phi ngân hàng - hay còn gọi là ngân hàng ngầm - đã bắt kịp sự chậm chạp sau quy định chặt chẽ hơn đối với các ngân hàng truyền thống.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các ngân hàng truyền thống của châu Âu sẽ cho vay 80% giá trị của một tòa nhà. Ngày nay, chúng hiếm khi vượt quá 60%.

“Người ta biết rất ít về những ngân hàng ngầm này, và họ có thể dễ bị tổn thương hơn trước lãi suất tăng. Vì vậy, đó là một ẩn số có thể gây khó khăn cho công việc”, ông Matthew Pointon cho biết.

Trong khi đó, các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng sắp tới của EU và Anh sẽ cần đầu tư đáng kể, đặc biệt là ở các tòa nhà cũ và có thể khiến một số chủ sở hữu bất động sản phải chịu thêm áp lực trong những năm tới.