Bất động sản bán lẻ của Mỹ hồi phục mạnh mẽ

Các công ty quản lý mặt bằng bán lẻ truyền thống ở Mỹ đang thoát ra khỏi đại dịch Covid-19 với sức mạnh đáng ngạc nhiên. Với một số thước đo kinh doanh tốt nhất trong nhiều năm, họ đang lên kế hoạch mở rộng khi ngày càng có nhiều người tiêu dùng trở lại xu hướng mua sắm bình thường.

• Kịch bản lãi suất năm 2023 dưới áp lực suy thoái
• Kinh tế Mỹ suy giảm – có nên lo không?

Tỷ lệ trống xuống mức thấp nhất 15 năm

Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ của Mỹ đã giảm xuống còn 6,1% trong quí 2, mức thấp nhất trong ít nhất 15 năm, trong khi giá thuê các trung tâm mua sắm của Mỹ trong cùng quí cao hơn 16% so với năm năm trước, theo Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield .Theo phân tích của Ngân hàng Morgan Stanley, năm ngoái, số cửa hàng mở cửa ở Mỹ lớn hơn số đóng cửa lần đầu tiên kể từ năm 1995. Một số nhà phân tích họ kỳ vọng xu hướng đó sẽ tiếp tục trong năm nay ngay cả khi lo ngại suy thoái gia tăng.

Sự thay đổi mang tính bước ngoặt của bất động sản bán lẻ diễn ra sau khi ngành này trải qua một cuộc điều chỉnh kéo dài hàng thập niên, khiến hàng trăm nhà bán lẻ phá sản, các cửa hàng để trống tăng cao và nhu cầu thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại giảm mạnh. Hoạt động xây dựng các cơ sở bán lẻ mới chậm lại đáng kể trong thập niên qua. Giờ đây, các công ty bất động sản bán lẻ đang mở rộng có trọng điểm hơn và tích hợp tốt hơn giữa mua sắm trực tuyến và trực tiếp.

Đối với lĩnh vực bất động sản khác, nguồn cung vẫn đang vượt cầu. Đáng chú ý nhất, thị trường bất động sản văn phòng đang phải vật lộn với tình trạng thừa không gian làm việc đang trầm trọng hơn do tác động của đại dịch và sự trỗi dậy xu hướng làm việc từ xa. Một số nhà phân tích bất động sản cho biết có thể sẽ mất nhiều năm để nguồn cung giảm xuống phù hợp với nhu cầu mặt bằng văn phòng sau Covid-19.

Sau cơn chuyển đổi đau đớn, bất động sản bán lẻ hiện đang được hưởng lợi nhờ nhiều năm xây dựng tối thiểu. Những công ty bất động sản bán lẻ vượt qua thách thức của xu hướng mua sắm trực tuyến và tác động của đại dịch Covid-19 giờ đây đang mở rộng.

Brian Kingston, đối tác quản lý tại Brookfield Asset Management, nói: “Lần đầu tiên sau gần 5 năm, chúng tôi sẽ có nhiều cửa hàng mới mở ở Mỹ hơn là đóng cửa. Chúng tôi có 2.600 cửa hàng mới sử dụng diện tích khoảng  2,13 triệu mét vuông”.

Brookfield Asset Management, một trong những chủ sở hữu trung tâm thương mại lớn nhất ở Mỹ, cho biết chi tiêu mua sắm tại 132 trung tâm thương mại ở Mỹ do công ty này quản lý cao hơn 31% so với mức trước đại dịch.

Trong khi nhiều trung tâm thương mại chất lượng trung bình và thấp vẫn đang gặp khó khăn, các nhà điều hành trung tâm thương mại cao cấp, hạng A -như Brookfield Asset Management, Simon Property Group và Macerich Co. ghi nhận ​​tỷ lệ lấp đầy lên hơn 90%.

Khả năng chống chịu bất ổn kinh tế được cải thiện

Lạm phát cao, lãi suất tăng nhanh và rủi ro suy thoái có thể làm giảm doanh số bán lẻ và khiến tỷ lệ trống ở các mặt bằng bán lẻ tăng lên trong những tháng tới. Tuy nhiên, giới phân tích cho biết với sức mạnh được củng cố trong thời kỳ đại dịch, ngành bất động sản bán lẻ có nhiều khả năng chống chịu tốt hơn trước các cơn bão kinh tế tốt hơn nhiều so với nhiều năm trước đây.

Chad Cress, Giám đốc sáng tạo của DJM, một công ty quản lý, phát triển và đầu tư bất động sản, có trụ sở tại California, nói: “Sau Covid-19, lượng khách ghé vào và doanh số bán hàng trên tất cả các mặt bằng bán lẻ của chúng tôi đã tăng lên, thậm chí vượt cả mức trước đại dịch”.

Các vấn đề của ngành bán lẻ đã hình thành từ rất lâu trước khi Amazon.com trỗi dậy và áp đặt mối đe dọa. Theo Ronald Kamdem, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản thương mại tại Morgan Stanley, cho đến khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, hoạt động xây dựng mặt bằng bán lẻ ở Mỹ đã tăng với tốc độ gấp 4-6 lần so với tốc độ tăng dân số của Mỹ kể từ thập niên 1970.

Theo nhà cung cấp dữ liệu MSCI Real Assets, Mỹ hiện có khoảng 2 mét vuông bất động sản bán lẻ trên mỗi người dân, một tỷ lệ cao hơn bất kỳ nước nào khác và cao hơn gấp đôi diện tích bán lẻ bình quân đầu người của Pháp và Anh, và gần gấp tám lần tỷ lệ của Trung Quốc.

Nick Egelanian, người sáng lập và Chủ tịch Công ty tư vấn bán lẻ SiteWorks, cho biết khi có nhiều người Mỹ chuyển đến vùng ngoại ô sinh sống sau Thế chiến thứ hai, các hành lang mua sắm ở trung tâm thành phố chủ yếu do các doanh nghiệp nhỏ quản lý và cửa hàng bách hóa do gia đình quản lý đã nhường chỗ cho các trung tâm mua sắm và chuỗi bán lẻ trong khu vực. Sau đó, các nhà phát triển bất động sản đổ xô xây dựng các trung tâm mua sắm khổng lồ cho đến khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra vào năm 2008.

Theo Morgan Stanley, thương mại điện tử chỉ bắt đầu cất cánh nhờ tầng lớp giới trung lưu khi suy thoái kinh tế diễn ra vào năm 2008. Hơn 850 nhà bán lẻ ở Mỹ phá sản vào năm 2008 và 2009. Hoạt động xây dựng mặt bằng bán lẻ cũng giảm kể từ đó. Các nhà phát triển bất động sản chỉ xây dựng chưa đến 14 triệu mét vuông không gian bán lẻ mới hàng năm kể từ năm 2010, chỉ bằng một nửa so với mức của năm 2008 và 2009, theo CoStar.

Tích hợp dịch vụ bán hàng trực tuyến với trực tiếp

Đến khi đại dịch Covid-19 ập đến, các nhà bán lẻ chịu đòn giáng nặng nề khi người tiêu dùng chuyển sang không gian trực tuyến để mua sắm mọi thứ.

Thương mại điện tử, chiếm 3,6% tổng doanh số bán lẻ ở Mỹ trong quí đầu tiên của năm 2008, nhưng con số này tăng lên gần 12% vào quí đầu tiên của năm 2020. Nhưng sau khi đạt đỉnh 16,4% tổng doanh số bán hàng trong quí 2 -2020, tỷ trọng doanh số bán lẻ trực tuyến bắt đầu giảm. Trong quý đầu tiên của năm nay, 14,3% doanh số bán lẻ đến từ các kênh trực tuyến. Giờ đây, tăng trưởng doanh số bán lẻ tại các cửa hàng truyền thông đang thực sự đang tăng nhanh hơn so với thương mại điện tử.

Các nhà phân tích và lãnh đạo ngành bán lẻ cho rằng đại dịch buộc các công ty phải đẩy nhanh quá trình tích hợp các dịch vụ trực tuyến và trực tiếp. Nhiều công ty cho phép khách hàng nhận hoặc trả lại hàng mua trực tuyến tại các cửa hàng trực tiếp. Chủ các trung tâm mua sắm đang thiết kế thêm chỗ đậu cho xe cho những khách hàng đặt mua trực tuyến và nhận hàng tại điểm bán.

Khi chi phí quảng cáo trực tuyến tăng lên, một số nhà bán lẻ trực tuyến buộc phải mở rộng sang các cửa hàng trực tiếp để tiếp cận khách hàng.

Nhà thiết kế quần áo nam Todd Snyder, người đã thành lập nhãn hiệu thời trang riêng vào năm 2011, cho biết doanh số bán hàng trực tuyến của ông ở khu vực tàu điện ngầm New York đã tăng gấp ba lần ngay trong năm đầu tiên mở cửa hàng trực tiếp đầu tiên ở Manhattan vào năm 2016. Kể từ đó, ông mở thêm 5 cửa hàng khác.

“Đó là một cách tuyệt vời để xây dựng nhận thức về thương hiệu. Đó cũng là một cách tuyệt vời để nhận được phản hồi của người tiêu dùng”, Snyder nói khi đề cập đến các lợi thế của cửa hàng trực tuyến.

Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ của Mỹ vẫn đang thừa. Ronald Kamdem, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản thương mại tại Morgan Stanley, dự báo hơn 10% trong số 115.000 trung tâm mua sắm hiện tại ở Mỹ có thể phá sản trong những năm tới và cần phải phá bỏ.

Mặc dù vậy, ông cho rằng ngành công nghiệp bán lẻ đang ở vị thế tốt hơn để chống chọi bất kỳ cơn bất ổn kinh tế nào so với những thập niên trước. Các vụ phá sản bán lẻ đã tăng lên trong thời kỳ đại dịch, nhưng không lên đến mức cao như trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Theo WSJ