Giá đất nhiều quận huyện trong dự thảo mới nhất giảm nhiều so với trước, trong đó đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ còn 687 triệu một m2, thay vì 810 triệu như đề xuất cũ.
Nội dung được nêu tại dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP HCM được Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện, trình UBND TP HCM hôm nay.
Theo đó, nếu chưa tính hệ số K (hệ số điều chỉnh) giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 4-38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020. Tuy nhiên, nhiều vị trí lại giảm hơn 2 lần so với dự thảo hồi tháng 7.
Cụ thể, với khu vực quận 1, những tuyến đường có giá cao nhất thành phố là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được điều chỉnh giảm xuống còn 687 triệu đồng mỗi m2 thay cho mức 810 triệu đồng ở dự thảo trước đó. Như vậy, mức giá này tăng 4,2 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng giảm 16% so với giá đề xuất cũ.
Tuyến đường Đồng Khởi, đoạn Nguyễn Du đến Tôn Đức Thắng, tập trung phần lớn khách sạn từ 3 đến 5 sao của TP HCM. Ảnh: Nguyễn Nam
Mức giá dự kiến ở một số tuyến đường lân cận như Đông Du là 409 triệu đồng mỗi m2; tuyến Hai Bà Trưng (tùy đoạn) có giá từ 350-450 triệu đồng, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng. Mức giá này tăng 3-4,5 lần so với giá đất tại Quyết định 02 nhưng thấp hơn so với dự thảo cũ 100-200 triệu đồng.
Khu vực quận 3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến là nơi có giá đất mới cao nhất quận, từ 305-340 triệu đồng mỗi m2, giảm 20-30% so với giá đề xuất trước và tăng khoảng 5 lần so với hiện tại.
Loạt tuyến đường giao thương sầm uất khác trên địa bàn này như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur... cũng được đề xuất mức giá mới còn 262-272 triệu đồng mỗi m2, giảm từ 8-15% so với giá đề xuất trước và tăng 5-6 lần so với hiện tại.
Thành phố Thủ Đức (gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức cũ) cũng là địa phương có thay đổi mạnh theo dự thảo bảng giá đất mới. Mức giá đất hiện hành tại khu vực này trung bình từ 5-8 triệu đồng mỗi m2. Tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tháng 7, các tuyến đường như Trần Não, Lương Định Của lên đến 149 triệu đồng mỗi m2, tăng 11 lần. Còn theo dự thảo này, giá đất xuống còn 120 triệu đồng mỗi m2 (chỉ tăng 9 lần so với giá hiện tại). Đường 23 phường Long Thạnh Mỹ theo bảng giá điều chỉnh tháng 7 tăng 28 lần, hiện tại giá mới nhất được đề xuất chỉ tăng 22 lần.
Thay đổi nhiều nhất trong bảng giá đất điều chỉnh bổ sung lần này là giá đất tại 5 huyện vùng ven đã giảm khá mạnh. Cụ thể, giá đất một số tuyến đường từng chênh đến 40 lần là Đặng Công Bình, theo mức giá mới trong dự thảo còn 18,5 triệu đồng mỗi m2 thay cho mức 41 triệu đồng đề xuất trước đó. Đường Song Hành quốc lộ 22 giá cao nhất được đề nghị là 32 triệu đồng mỗi m2 thay cho mức đề xuất hồi tháng 7 là 71 triệu đồng mỗi m2, giá mới chỉ tăng gấp 20 lần thay cho mức 51 lần trước đó.
Hay đường Trần Đại Nghĩa (huyện Bình Chánh) hồi tháng 7 được đề xuất giá tăng đến 25 lần, từ 1,7 triệu đồng mỗi m2 lên đến 43 triệu đồng mỗi m2, nay theo bảng giá đất mới nhất còn 34 triệu đồng mỗi m2, tăng 20 lần.
Khu vực Củ Chi, tuyến đường Tỉnh lộ 7 từng có giá điều chỉnh tăng 30 lần so với hiện tại, theo bảng giá mới đã xuống 8,7 triệu đồng mỗi m2, tăng 24 lần...
Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, giá đất trong dự thảo này đang thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường từ 25-50%. Ví dụ như tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 687 triệu đồng một m2, trong khi theo khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá nhà đất hai khu vực này được bán từ 1,2-2 tỷ đồng một m2.
Khu vực TP Thủ Đức, nhiều lô đất trên đường Trần Não, Lương Định Của thuộc phường Bình An đang chào giá bán 180-250 triệu đồng một m2, cao hơn 20-30% so với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mới (120 triệu đồng một m2). Tuyến đường Đặng Hữu Phổ thuộc phường Thảo Điền giá bán thực tế 155 triệu đồng một m2, cũng cao hơn 50% so với mức đề xuất 71 triệu đồng.
Khu vực quận 9 cũ, tuyến đường Đỗ Xuân Hợp có giá dự kiến mới là 66 triệu đồng mỗi m2 (trước đó là 81,7 triệu đồng một m2), nhưng giá giao dịch hiện tại trung bình 120 triệu đồng một m2.
Với các huyện ngoại thành như Nhà Bè, hai tuyến đường Phạm Hùng, Huỳnh Tấn Phát điều chỉnh tăng lên cao nhất là 56-64 triệu đồng mỗi m2 (đề xuất trước đó 70-78 triệu đồng một m2), thực tế giá đất trên những con đường này đều không dưới 100-120 triệu đồng một m2.
Hay huyện Hóc Môn, giá đất một số tuyến đường từng chênh đến 40 lần là Đặng Công Bình, theo mức giá điều chỉnh mới sẽ còn 18,5 triệu đồng mỗi m2 (tăng khoảng 20 lần so với giá hiện hành), thực tế giá nhà mặt tiền tuyến đường này trung bình vào khoảng 35 triệu đồng mỗi m2. Đường Song Hành quốc lộ 22 giá cao nhất là 32 triệu đồng mỗi m2 còn thực tế đất gần đường có giá bán từ 50-80 triệu đồng mỗi m2...
Như vậy, sau gần ba tháng lấy ý kiến các bên lẫn gặp nhiều tranh cãi trái chiều, ở dự thảo này, giá đất điều chỉnh đã giảm nhiều so với đề xuất ban đầu.
Bảng giá đất điều chỉnh lần này nếu được UBND thành phố thông qua sẽ sử dụng đến hết năm 2025. Cuối năm nay, cơ quan quản lý sẽ đánh giá lại để đảm bảo phù hợp tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất hằng năm chung theo Luật đất đai.
UBND TP HCM khẳng định xây dựng bảng giá đất điều chỉnh tuân thủ các quy định. Đến nay, thành phố đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02. Các ý kiến góp ý đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.
Trước đó, TP HCM dự kiến ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ ngày 1/8 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, việc này gặp nhiều phản ứng trái chiều khi cho rằng giá đất nhiều khu vực, đặc biệt các huyện ngoại thành tăng đột biến, tác động lớn đến người dân.
Theo đó, giá đất trong dự thảo bảng giá điều chỉnh tháng 7 tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven TP HCM dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K). Tuy nhiên, sở khẳng định giá đất này mới chỉ bằng 70% thị trường.
Do không có bảng giá điều chỉnh, hàng nghìn hồ sơ đất đai bị ùn ứ vì tắc khâu tính thuế. Theo thống kê của Cục Thuế TP HCM, từ 1/8-22/9, đơn vị này đã tiếp nhận hơn 15.800 hồ sơ đất đai. Cơ quan này đã ba lần gửi kiến nghị đến UBND TP HCM, xin phương án giải quyết dứt điểm để tính nghĩa vụ tài chính cho dân. Ngày 21/9, UBND TP HCM cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế cho các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8, trong lúc chờ ban hành bảng giá đất mới.
Theo đánh giá của Thứ trưởng Tài chính Lê Tấn Cận, việc các giao dịch đất đai nghẽn đã ảnh hưởng đến thu ngân sách của thành phố, khiến 9 tháng đầu năm, địa phương này có mức thu xếp sau Hà Nội. Cụ thể, thu sử dụng đất của Hà Nội trong 9 tháng đạt gần 33.000 tỷ đồng, còn TP HCM chỉ khoảng 5.900 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 27.000 tỷ đồng. Theo ông Cận, khi TP HCM ban hành được bảng giá đất điều chỉnh sẽ giúp thành phố có những triển vọng, phát triển tốt hơn để có nguồn thu ngân sách đảm bảo theo dự toán.
Cùng với giá đất ở, TP HCM dự kiến điều chỉnh bảng giá đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh và đất khu công nghệ cao đều có xu hướng tăng. Đơn cử, đối với đất khu công nghệ cao nhưng dùng để sản xuất kinh doanh, không sử dụng cho thương mại dịch vụ, dự kiến giá tăng 7 lần từ 1,74 triệu đồng mỗi m2 lên 12,18 triệu đồng. Riêng hai vị trí đường D1,D2 Khu công nghệ cao tăng từ 2,16 triệu đồng mỗi 2 lên 15,12 triệu đồng. Trong khi đó, cũng trong Khu công nghệ cao nhưng đất dành cho thương mại dịch vụ tăng 9,1 lần, từ 2,32 triệu đồng mỗi m2 lên hơn 21 triệu đồng.
Lê Tuyết - Phương Uyên
