Giá chung cư ở các đô thị lớn tăng mạnh và liên tục trong thời gian gần đây đã khiến không ít người thay đổi quan điểm về việc ở hữu nhà.
(Ảnh minh họa: H.H).
Anh Tú (quê Hà Nam) kể, anh vừa bán xong căn hộ thuộc một dự án nhà ở xã hội quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) mà vợ chồng anh mua từ năm 2020.
“Quyết định này không được gia đình hai bên ủng hộ nhưng vì căn hộ này tăng giá gấp đôi, chuyện tưởng chừng như không bao giờ xảy ra nên chúng tôi phải chớp lấy cơ hội. Với số tiền 2,5 tỷ đồng thu về, vợ chồng tôi tính mua hai mảnh đất nho nhỏ ở quê để đầu tư, còn trước mắt sẽ đi thuê một căn hộ khác cũng trong dự án này để ở.
Tôi biết sẽ có nhiều người nói đây là hạ sách vì giá chung cư sẽ còn tăng cao, biết bao giờ mới lại mua được nhà thành phố. Tuy nhiên, vợ chồng tôi nghĩ nhà cũng chỉ là một nơi để ở, không mua thì đi thuê, để tiền đầu tư biết đâu nhanh giàu hơn”, anh Tú chia sẻ.
Anh nói thêm, quyết định này chỉ phù hợp khi thu nhập của hai vợ chồng ở mức ổn, không khuyến khích những người khác làm theo nếu thu nhập hàng tháng bấp bênh.
Trong khi đó, bất chấp lời khuyên của gia đình hai bên, vợ chồng chị Xuân (Cầu Giấy, Hà Nội) vẫn quyết cùng con nhỏ tiếp tục ở trọ trong một căn hộ dịch vụ rộng hơn 45 m2. Số tiền 3 tỷ đồng tích cóp được cộng với sự hỗ trợ của bố mẹ, anh chị quyết định dành 30% tìm một kênh để đầu tư, 70% còn lại để mua một mảnh đất đẹp ở quê.
“Nhiều người có tâm lý sở hữu nhà thành phố, nhất là khi có con nhỏ, ai cũng muốn ở trong một căn hộ rộng rãi, tiện nghi hơn. Nhưng số tiền 3 tỷ hiện cũng không đủ để mua một căn hộ mới ngay nội thành Hà Nội. Bỏ ra 6 – 7 tỷ để mua một căn hộ tôi thấy không hợp lý, vợ chồng tôi thà ở thuê chứ không thích cảnh ở nhà to rồi mỗi tháng lo trả hàng chục triệu tiền lãi ngân hàng. Trong khi đó, nhiều người xung quanh có vốn đầu tư vào đất thổ cư hiện cũng đã có một cơ ngơi đáng mơ ước”, chị nói.
Thực tế, khả năng chi trả nhà ở tại nước ta đã giảm mạnh, đến mức nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập. Điều này được chỉ ra trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
Cụ thể, kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội nhận về 14,47 triệu đồng/người/tháng.
Con số này tại Đà Nẵng là 13,8 triệu đồng, tại TP.HCM là 13,26 triệu đồng, tại Đồng Nai là 13,9 triệu đồng và tại Bình Dương là gần 18,4 triệu đồng.
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ.
Tuy nhiên, khi đối diện với bài toán thực tế, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại. Giả định mỗi hộ gia đình có hai người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.
Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.
Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động 40 - 70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60 m2) sẽ có giá khoảng 2,5 - 3,5 tỷ đồng.
Nếu nhóm thu nhập cao này mua một căn hộ 60 m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm này gần như không thể mua nhà.
Đi làm vài chục năm mới mua được nhà
(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Theo VARS, giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, nay lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ gia tăng thu nhập.
Đáng nói, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất lớn nhưng nhà vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm thu nhập cao nhất, cũng không có lựa chọn phù hợp.
Chưa kể, một trong những lý do chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là hành vi đầu cơ của một nhóm đối tượng trên thị trường.
Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn, theo VARS, là chi phí tài chính. Dù lãi suất đã giảm, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên.
Chi phí tài chính, cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà. Khi nhóm có thu nhập cao nhất cũng gặp khó, thì các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.
Dữ liệu từ Global Property Guide cho thấy Việt Nam dẫn đầu tốc độ tăng giá bán bất động sản trong 5 năm (2019 - 2024) với tỷ lệ 59%, trong khi ở Mỹ là 54%, Australia 54%, Nhật Bản 41%, Philippines 38%, Singapore 37%, Thái Lan 18%, Trung Quốc 12%...
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, giá bất động sản gấp 32 lần thu nhập bình quân của một người trẻ và gấp 23,5 lần thu nhập của người dân Việt Nam nói chung.
Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, giá bất động sản Việt Nam đã tăng với tốc độ quá nhanh, bình quân 59 - 60%/năm, thậm chí có những tài sản tăng gấp đôi chỉ trong 1 - 2 năm, chưa kể đây là số liệu chưa bao gồm những loại hình quay vòng, lướt sóng… Hơn 23 năm làm việc để mua được căn nhà tương đương gần hết một đời công chức, rất cao so với con số bình quân của thế giới là 10 - 12 năm.
Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết khi so sánh giá bán chung cư trung bình với GDP/đầu người tại TP HCM, Hà Nội, người dân tại hai thành phố này phải mất 16 - 17 năm mới mua được một căn chung cư. So sánh với các thị trường trong khu vực, chỉ có ba nơi cao hơn Việt Nam là Hong Kong, Seoul và Đài Loan.
